Yksi asianajotoimistomme keskeisistä painopistealueista on asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvien oikeudellisten ongelmatilanteiden ratkaiseminen. Kuitenkin moni potentiaalinen ongelma olisi jo ennakolta ehkäistävissä huolellisella valmistautumisella.
Asunnon ostaminen on ensiarvoisen tärkeä ja arvokas hankinta, jonka suhteen kannattaa menetellä huolellisesti. Tässä blogikirjoituksessa kokeneet asianajajamme antavat kuusi tärkeää vinkkiä jokaiselle asunnon ostamista suunnittelevalle. Joten mikäli asunnon ostaminen on sinulle ajankohtaista, katso tästä asiantuntijan tärpit ostoprosessin tueksi.
1. Lähde lainalupaus taskussa asuntokaupoille
Siinä vaiheessa, kun uuden kodin etsiminen alkaa olla ajankohtaista, kannattaa ennen asuntonäyttöihin suuntaamista olla ensin yhteydessä pankkiin lainalupauksen pyytämistä varten. Lainalupauksella tarkoitetaan pankin antamaa kirjallista lainatarjousta, jolla se sitoutuu rahoittamaan asiakkaan lainan tarjouksessa määritellyin ehdoin. Lainalupaus on voimassa lainatarjouksessa määritellyn ajan, eikä se sido asiakasta mihinkään.
Lainalupauksen ennakkoon hankkimisella asunnon ostaja saa mitoitettua kodin etsinnän taloudellisesti järkeviin raameihin heti alusta lähtien, minkä lisäksi voimassa oleva lainatarjous mahdollistaa tarvittaessa ripeänkin etenemisen ostotarjouksen teossa silloin, kun toiveiden mukainen koti löytyy.
2. Tarkasta asunto ja sen kunto huolellisesti
Siinä vaiheessa, kun unelmien koti eteen osuu, kannattaa ostajan kuitenkin pitää maltti mielessä ja huolehtia kohteen perusteellisesta tarkastamisesta ennen ostotarjouksen tekemistä. Asuntokauppalaissa on nimittäin asetettu ostajalle tarkastusvelvollisuus, jonka mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, ei hän saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Asunnon tarkastaminen on tehtävä tavanomaista huolellisuutta noudattaen ja kohteen kuntoon tulee perehtyä siten, kuin arvokkaan omaisuuden hankkiminen edellyttää. Asunnon tarkastamisen tulee ulottua kaikkiin sellaisiin tiloihin, joihin ostajalla on esteetön pääsy eli ostettavan huoneiston lisäksi esimerkiksi mahdollisiin ullakko- ja kellaritiloihin.
3. Perehdy isännöitsijäntodistukseen sekä yhtiöjärjestyksen määräyksiin
Tärkeimmät asiakirjat asuntoa hankittaessa ovat isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys, joihin molempiin ostajan kannattaa tutustua huolella ennen ostopäätöksen tekemistä. Isännöitsijäntodistukseen kirjataan kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, sen taloudellisesta tilasta, yhtiön omistamista rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä korjauksista ja suunnitelluista remonteista.
Erityisesti tiedot lähivuosina ajankohtaiseksi tulevista korjauksista samoin kuin tiedot lainavastuista ja mahdolliset edellisen omistajan maksamattomat yhtiövastikkeet kannattaa isännöitsijäntodistuksesta tutkia tarkoin. Mikäli jokin kohta isännöitsijäntodistuksessa mietityttää, kannattaa asiaa ehdottomasti tiedustella tarkemmin taloyhtiön isännöitsijältä. Lisätietoja isännöitsijäntodistuksesta huomioitavista seikoista löydät Isännöintiliiton verkkosivuilta (https://www.isannointiliitto.fi/mita-on-isannointi/isannoitsijantodistus/).
Yhtiöjärjestystä puolestaan kuvataan usein taloyhtiön sisäiseksi laiksi. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää perusraamit asunto-osakeyhtiön toiminnalle, mutta tarkemmin asioista määrätään kunkin taloyhtiön omassa yhtiöjärjestyksessä ja siinä voidaan myös poiketa laissa säädetystä. Yhtiöjärjestyksessä määritetään tarkemmin vastikkeiden maksuvelvollisuuksista, päätöksenteosta yhtiössä, mahdollisesta lunastusoikeudesta samoin kuin taloyhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Aivan erityisesti yhtiöjärjestyksestä kannattaa tarkastaa se, poikkeaako kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja osakkaan välillä joltakin osin laissa säädetystä vastuujaosta.
4. Tee ostotarjous harkiten ja panosta kirjallisen kauppakirjan laadintaan
Jos myynnissä oleva asunto vaikuttaa taustatöiden tekemisen jälkeenkin ostamisen arvoiselta ja haluat tehdä siitä ostotarjouksen, kannattaa tarjouksen laadinnassa kuitenkin huomioida tiettyjä seikkoja. Ostotarjous kannattaa tehdä aina kirjallisesti ja siihen on syytä sisällyttää tarjottavan kauppahinnan ja tarjouksen voimassaoloajan lisäksi muut tarjouksen ehdot, kuten edellytetty ajankohta asunnon hallinnan luovutukselle.
Ostotarjouksen voi tehdä myös ehdollisena esimerkiksi siten, että kaupan toteutuminen edellyttää tietyn kriteerin täyttymistä, kuten lainan saamista pankista tai oman kodin myymistä. Ostotarjouksen laadinnassa kannattaa kuitenkin olla hyvin tarkkana, sillä tarjouksen tekemisen jälkeen kaupasta vetäytyminen voi johtaa korvausvelvollisuuteen myyjää kohtaan.
Mikäli myyjä hyväksyy tehdyn ostotarjouksen, on kauppakirjan laadinnan aika. Ostajan kannattaa huolehtia oman oikeusasemansa turvaamiseksi siitä, että kaikki keskeiset kaupan ehdot kirjataan selvästi kirjalliseen kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä mahdollisilta näyttöongelmilta vältytään. Kauppakirjassa määritellään yleensä myös se liiteaineisto, johon ostajan ilmoitetaan ennen kauppaa tutustuneen. Ostajan kannattaa siten huolehtia siitä, että kaikki sopimuksessa mainittu liiteaineisto on tosiasiassa luovutettu myyjältä ostajalle siten, että ostajalla on ollut myös riittävä aika perehtyä aineistoon ennen kaupantekoa. Myös mahdollisten sopimussakkoseuraamusten muotoiluun kannattaa kiinnittää kauppakirjan laadinnassa erityistä huomiota.
5. Pidä kotivakuutus katkeamattomasti voimassa
Hyvin tärkeä ja aivan liian vähälle huomiolle jäävä osio yksityishenkilöiden kotivakuutuksissa on oikeusturvavakuutus. Oikeusturvavakuutuksella saat katettua asianajajan tai muun lakimiehen palveluiden käyttämisestä aiheutuvia kustannuksia esimerkiksi riita- tai hakemusasiassa tai vaikkapa rikosasian asianomistajana. Jotta oikeusturvavakuutus kattaisi asiamiehen käyttämisestä aiheutuvia kustannuksia, on vakuutuksen kuitenkin täytynyt ollut yhtäjaksoisesti voimassa kahden vuoden ajan ennen vahinkotapahtumaa.
Tästä syystä uuteen kotiin muutettaessa on erityisen tärkeää huolehtia siitä, että kotivakuutus pysyy katkeamattomasti voimassa. Nimittäin hyvin lyhytkin katko, kuten muutaman päivän tauko kotivakuutuksen voimassaolossa voi myöhemmin estää oikeusturvaedun saamisen eli vakuutus ei korvaakaan asiamiehen käyttämisestä aiheutuvia kustannuksia tai muita oikeudenkäyntikuluja. Joten aina osoitetta vaihdettaessa, kannattaa varmistaa se, että uusi kotivakuutus astuu varmasti katkeamattomasti voimaan. Tarkempia tietoja oikeusturvavakuutuksista löydät toimistomme blogikirjoituksesta (”Oikeusturvavakuutus ja oikeusapu – keinoja oikeudenkäyntikulujen kattamiseen, osa I).
6. Virheiden ilmetessä reklamoi viivytyksettä ja käänny ajoissa asiantuntevan avun puoleen
Mikäli juuri ostetusta unelmakodista kuitenkin löytyy virheitä, on ostajan tärkeää toimia ripeästi. Asunnon ostajan on reklamoitava myyjälle eli vedottava havaitsemiinsa virheisiin kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän virheet havaitsi tai kun hänen olisi pitänyt ne havaita. Viivyttely reklamoinnin tekemisessä aikaansaa riskin siitä, että ostaja voi menettää oikeutensa vedota asunnossa havaitsemiinsa virheisiin ja vaatia seuraamuksia niiden johdosta, kuten kaupanpurkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Asianajotoimistomme blogikirjoituksesta löydät tarkempia tietoja reklamaation tekemisestä (”Reklamaatio eli virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa”).
Asunnon ostaminen on usein yksi arvokkaimmista hankinnoista koko elämänpolun aikana, mistä syystä virheiden tai muiden asuntokauppaan liittyvien ongelmien ilmettyä kannattaa asiantuntevan asianajajan puoleen kääntyä viivytyksettä. Asuntokauppoihin perehtynyt asianajaja osaa arvioida tilanteesi ja käytettävissä olevat vaihtoehdot kattavasti samoin kuin kartoittaa mahdollisuudet ilmenneen erimielisyyden sovinnolliseen ratkaisemiseen.
